一、本月楼市政策聚焦：两会重申坚持“房住不炒”定位，房地产金融监管进一步加强
3月，房地产政策环境进一步趋紧。中央层面，两会顺利召开，国务院总理李克强在2021年政府工作报告中提出，坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。全国人大审议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》也明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。央行、银保监会等监管部门正式出台通知，要求在全国范围内对经营用途贷款违规流入房地产领域进行全面排查。地方层面，3月地方紧缩性政策占比明显提升。其中，典型代表有：上海、杭州、西安、嘉兴、义乌、湖州等地进一步完善区域“四限”政策，北京、深圳、广州、杭州、无锡、西安等地严查经营用途信贷资金违规流入房地产市场等。此外，南昌推进都市圈购房同权、放宽商品房住宅预售条件等政策一日游，也引发市场关注。本期报告主要对3月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。二、中央政策：坚持“房住不炒”，严防信贷资金违规流入房地产
1.政策跟踪
2.政策小结及重点政策解读
（1）政策小结
本月宏观货币政策延续相对宽松。央行开展1000亿元MLF操作，刚好对冲本月到期量，中标利率维持2.95%不变。LPR连续11个月持平，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。凸显了当前货币政策“稳”字当头的特点。在房地产调控方面，两会上，2021年政府工作报告、十四五规划和2035年远景目标纲要提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，加快培育和发展住房租赁市场等观点，房地产政策保持连续性、一致性。而央行、银保监会等监管部门牵头在全国掀起对经营用途信贷资金违规流入房地产领域的全面排查和依法严惩，正是落实“房住不炒”的重要体现。（2）重点政策解读：房地产业迎来针对信贷资金违规流入房地产领域全面排查的监管风暴
3月26日，银保监会、住建部、央行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确提出：银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，要做好经营用途贷款期限管理，要制定各类中介机构准入标准；房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金等要求。事实上，地方关于经营贷违规流入房地产领域的排查自去年就已启动。2020年初，深圳市房地产持续火热，深圳市监管部门即组织银行展开排查。排查的内容包括：截至2020年3月末各银行房抵经营贷余额、2019年3月末余额、2019年12月末余额情况；对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况；重点梳理借款人自疫情发生以来新购房产并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况等。进入2021年，上海、北京、广东、杭州、西安等重点一二线城市也相继加入严查经营贷阵营。由于经营贷、消费贷等贷款用途通常是非指定的，因此，银行对贷款资金的具体流向往往很难进行有效的监控，信贷资金流向房地产市场一直客观存在。2020年，为对冲疫情影响，我国实施宽松性宏观经济政策，融资环境明显改善，贷款利率明显下降，市场流动性保持充裕。在此情形下，部分企业或个人浑水摸鱼，将信贷资金违规投向房地产领域，进一步助推了地方楼市升温，房地产金融风险加剧。监管部门对经营贷等信贷资金违规流入房地产领域进行严查，是落实“房住不炒”的重要体现。从影响来看：于银行业金融机构而言，未来在信贷审查和资金投放方面无疑将更加严格，贷前贷中贷后风险管理将进一步强化，银行信贷资金将更多投向实体经济，也有助于降低银行信贷业务过度集中于房地产领域的风险；于个人而言，严禁通过经营贷等信贷资金购房，有助于减少个人投机投资炒房行为，防范居民购房杠杆快速上升，降低个人财务风险；于房企而言，强化房地产金融监管在促使房地产市场回归理性健康发展的同时，客观上将使房企资金来源进一步收缩。而投机投资炒房空间被压缩，将迫使房企重点关注客户分析和产品开发，生产出更多符合市场正常购房需求、性价比高的产品。
三、地方政策：多地调控加码，重点聚焦“四限”和房地产金融监管
1.政策跟踪
（1）行政限制政策
（2）土地政策
（4）住房保障政策
（5）人口人才政策
（6）市场监管政策
（7）其他政策
2.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2021年3月地方出台房地产调控政策38条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策8条，紧缩性政策25条，中性政策5条。在两会再提坚持“房住不炒”，央行、银保监会等监管部门就信贷资金违规流入房地产领域动作频频的背景下，地方房地产调控进一步趋紧。从地方调控手段来看，调控收紧主要表现在加强行政限制和市场监管上。其中，在强化行政限制方面，典型代表有：上海对依据优先购房政策购买的新建商品房实施5年限售期，商品住宅用地出让在房价地价联动的基础上实行限价竞价；杭州将法拍房纳入限购，严查购房首付款资金来源；嘉兴市暂停非本市户籍居民二套房出售，并将商品住房限制转让范围由市区扩展至全市；成都中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让，严格实施集中公告、集中出让，同时建立二手住房成交参考价格发布机制；西安明确新迁入本市户籍家庭在限购区域购房需满足落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社保或个人所得税，限购区域内一、二手住房交易均需满5年方可上市交易等。在市场监管方面，典型代表有：上海进一步加强对房地产经纪机构和住房租赁经营机构的管理；北京、海南开展2021年房地产市场专项整治工作，重点对开发商、中介机构、销售人员和销售程序进行检查；北京、深圳、广州、杭州、无锡、西安等地严查经营用途信贷资金违规流入房地产市场等。调控宽松则主要表现在人口人才政策上。典型代表有：石家庄将博士研究生购房补贴标准由15万元提高至30万元，对引进的高层次人才使用住房公积金贷款购买首套住房给予政策范围内最大优惠；长沙对新引进的海内外高精尖人才和高层次紧缺急需人才，经评审最高给予200万元奖励补贴、200平方米标准全额购房补贴；青岛、福州等地进一步放开放宽落户限制，推动基本公共服务覆盖全部常住人口等。此外，上海在“十四五”推进新城规划建设工作实施意见中提出，加大对急需人才和优秀人才的引进力度，推进人才安居工程，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，广东在支持汕头建设特色经济特区文件中提出，探索开展汕潮揭都市圈户籍准入认证、居住证互认工作等，均有利于地区人口流动，为地区房地产市场增添活力。
四、3月重要事项复盘
五、房地产政策展望
1.中央层面
从近期宏观经济政策走向来看，主基调仍是以“稳”为主。具体来看，在财政政策方面，2021年政府工作报告明确要求，积极的财政政策要提质增效、更可持续。一方面，赤字率较去年下调0.4个百分点至3.2%，不再发行抗疫特别国债；另一方面，财政支出总规模比去年增加，重点仍是加大对保就业保民生保市场主体的支持力度。继续优化和落实减税政策。在货币政策方面，2021年政府工作报告提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置。从3月货币政策动态来看，一方面，3月央行通过逆回购投放资金2300亿元，回笼资金2600亿元，合计净回笼300亿元，MLF、LPR延续不变；另一方面，一季度央行货币政策委员会会议较上次会议删除了“保持货币政策的连续性、稳定性、可持续性”“不急转弯”等表述，强调以“稳”为主、灵活精准、合理适度。这也意味着后续货币政策在维持稳健中性的主基调下，或将会出现一定的松紧变化。从当前预期来看，偏向维持紧平衡。在房地产方面，中央保持调控定力。3月底，银保监会、住建部、央行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，在全国范围内掀起对经营用途贷款违规流入房地产领域的全面排查，并要求5月31日前完成排查工作，无疑将使房地产行业迎来一次大规模的金融监管风暴，而这也正是当前房地产调控从紧的一个缩影。2.地方层面
进入2021年以来，北京、上海、广州、杭州、西安等重点一二线城市纷纷开展信贷资金违规流入房地产领域的排查行动，3月底，中央三部委联合发文要求全国范围内展开对经营贷违规流入房地产领域的全面排查，这将是接下来两个月内地方调控的重点内容。另外，南昌都市圈购房同权等楼市宽松性政策被紧急叫停也释放强烈信号。城市群、都市圈是推进新型城镇化的重要方向，是当前主流趋势，但借此为楼市调控松绑、触犯“房住不炒”调控底线是绝不允许的。部分地区或许确实存在困难，但只有通过人才、产业引进，谋求城市发展，增强城市自身实力，降低对房地产的依赖，才能真正走上可持续发展道路。
从城市来看，在政策高压下，一二线城市房地产市场热度将有所下降，尤其是热点城市在重点调控下，将逐渐回归理性，但基于市场需求相对旺盛，房地产市场发展仍有较好支撑。而三四线城市房地产市场将继续降温，尤其是人口净流出城市，在信贷政策收紧的情况下，居民购买力将一定程度上受限，从而制约购房需求，城市房地产市场继续承压。
执笔：王铮嵘
中房研协 测评研究中心 研究员